Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 das bisherige System der Grundsteuer für verfassungswidrig, da es gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstoße. Es wurde festgestellt, dass die veralteten Einheitswerte zu einer ungerechten Belastung der Steuerpflichtigen führten. Das Gericht setzte eine Frist bis Ende 2019, um eine Neuregelung zu schaffen. Die Grundsteuerreform wurde daraufhin entwickelt, um die Bewertung von Grundstücken und Immobilien zu modernisieren und die Steuerlast gerechter zu verteilen.
Bayern hat im Rahmen der bundesweiten Grundsteuerreform einen eigenen Weg für die Grundsteuer B
(für bebaute und unbebaute Grundstücke) gewählt und sich für ein sogenanntes Flächenmodell entschieden. Dieses Modell unterscheidet sich grundlegend vom Bundesmodell, das den Grundstückswert stärker in die Berechnung der Grundsteuer einbezieht. Der Freistaat Bayern legt stattdessen den Fokus auf die Größe von Grundstück und Gebäude, um die Steuerlast zu berechnen. Dies soll ein einfaches und transparentes Verfahren gewährleisten.
Das bayerische Flächenmodell basiert auf zwei wesentlichen Komponenten:
- Die Grundstücksfläche: Die Größe des Grundstücks wird als einer der beiden Hauptfaktoren in die Berechnung einbezogen.
- Die Gebäudefläche: Auch die bebaute Fläche des Grundstücks, also die Wohn- oder Nutzfläche des Gebäudes, wird berücksichtigt.
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt dann durch die Multiplikation der ermittelten Flächen mit den sogenannten Äquivalenzzahlen. Diese betragen 0,04 Euro pro Quadratmeter für das Grundstück sowie 0,50 Euro pro Quadratmeter für Gebäude (Wohnfläche). Dazu kommt die Grundsteuermesszahl. Sie beträgt für die Fläche des Grundstücks 100 Prozent, für die Wohnfläche 70 Prozent.
Grundsteuermessbetrag = (Grundstücksfläche x 0,04 €) x 1 + (Wohnfläche x 0,50 €) x 0,7
Der Grundsteuermessbetrag wird dann mit dem Hebesatz der Gemeinde verrechnet.
Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde
Dieses Modell bringt den Vorteil einer größeren Planbarkeit für die Eigentümer, da die Steuerlast nicht von den teils stark schwankenden Immobilienwerten auf dem Markt abhängt. Die Grundsteuer bleibt relativ stabil, unabhängig davon, ob die Grundstückspreise in bestimmten Regionen stark gestiegen sind.
Beispielrechnung einer DHH aus Putzbrunn mit Wohnfläche 198 m² und Grundstücksfläche 506 m²
Grundsteuermessbetrag = (506 m² x 0,04 €) x 1 + (198 m² x 0,50 €) x 0,7 = 20,24 € + 69,30 € = 89,24 €
Mit dem bisherigen Hebesatz von 260 % würde die Grundsteuer somit zukünftig 232,02 € betragen, über die Einheitswertberechnung wurden bisher 180,05 € fällig. Mit dem am 17.12.2024 mehrheitlich vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz von 310 % sind für die beispielhafte DHH zukünftig 276,65 € fällig, eine Steigerung von 35 %!
Bayern hat sich bewusst für das Flächenmodell entschieden, um die Berechnung der Grundsteuer so unkompliziert wie möglich zu halten. Die Staatsregierung argumentiert, dass dieses Modell weniger anfällig für Marktwertschwankungen ist und so langfristig stabile Steuerbelastungen gewährleistet. Im Gegensatz zum Bundesmodell, bei dem Faktoren wie Bodenrichtwert und Mieteinnahmen berücksichtigt werden, sollen in Bayern nur die Grundstücks- und Gebäudefläche in die Berechnung einfließen. Trotz der Einfachheit des Modells gibt es auch Kritik. Da das Flächenmodell nicht zwischen hochpreisigen und günstigeren Lagen unterscheidet, werden teure Grundstücke in Städten wie München ähnlich behandelt wie Grundstücke auf dem Land. Kritiker befürchten, dass dies nicht dem Prinzip der Steuergerechtigkeit entspricht, da die tatsächliche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Eigentümer unberücksichtigt bleibt.
Die Grundsteuerreform soll in den Gemeinden „aufkommensneutral“ umgesetzt werden, d. h. die Einnahmen sollen insgesamt etwa gleich bleiben, für einzelne Eigentümer kann es dabei natürlich deutliche Änderungen nach oben oder unten geben. Darüber hinaus haben Kommunen generell immer die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen, um mehr Einnahmen zu generieren. Auch bei unveränderten Hebesätzen muss jede Gemeinde für 2025 eine neue Grundsteuersatzung veröffentlichen.
Die Grundsteuer A, die speziell für land- und forstwirtschaftliche Flächen gilt, wird in Bayern im Rahmen der Grundsteuerreform ebenfalls nach einem eigenen Modell berechnet. Allerdings bleibt das Berechnungsverfahren für die Grundsteuer A näher am Bundesmodell und orientiert sich an den Vorgaben des Bundesgesetzes, wobei in erster Linie Flächengröße und Nutzungsart in die Berechnung eingehen.
Unsere Fraktion hat der Erhöhung der Grundsteuerhebesätze mehrheitlich nicht zugestimmt, stattdessen haben wir uns eine „aufkommensneutrale“ Umsetzung der Grundsteuerform ausgesprochen.
